近日，安徽合肥举行全市房地产工作专题会议，会议提出10条举措，其中最受外界关注的内容就是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。在多地纷纷推出房地产新政的当下，合肥成为首先提出“取消公摊”的省会城市。合肥的举动，再一次引发购房者热议：除了合肥，实际上还有多个城市正在积极酝酿套内面积计价，他们为什么要这么做，“公摊模式”是否会因此发生改变？
“取消公摊面积 ”话题冲上热搜第一
(相关资料图)
公摊面积是“分摊的公用建筑面积”的简称，通常包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房的建筑面积等。公摊面积与套内建筑面积之和，构成了一套商品房的建筑面积，目前我国商品房销售基本以建筑面积作为计价依据，而商品房公摊面积争议，多年来也从未间断。
今年3月媒体报道，河北衡水的郑女士两年前购买了一套近74平方米的房屋，事后发现套内面积约为40平方米，房屋公摊面积约为46%。售楼处工作人员称“缩水”面积为公摊面积，怼业主“没买过楼房吗”。
今年7月有媒体报道，西安一女子两年前购房，今年接房发现房屋建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。公摊率超过了50%。
2022年5月，有媒体报道，山西一业主买116平方米的商品房，公摊达到37平方米，公摊率约32%。该业主发视频称：电梯走廊比家里宽，“能在走廊做的事情绝不在家里做。从娃娃做作业开始……”
由于关于公摊面积的投诉太多，近年来“取消公摊面积”的呼声久居不下，在去年两会上，全国政协委员洪洋建议取消商品房公摊面积，该话题冲上了热搜第一。
他指出，目前公摊哪些建筑、公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。为此，洪洋建议取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房。
▲去年山西一小区业主拍摄视频，质疑公摊面积过大引发网友热议。图片来源/网络
公摊模式中可能隐藏不少猫腻
据公开资料，我国于2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成；另根据原建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，7层以下住宅的公摊率大约是7%-12%；高楼层住房12层-33层的住宅公摊率大约是14%-24%。
目前的公摊模式长期遭到购房者诟病，河南良承律师事务所律师杨涛分析指出，近年来随着房价的上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅的公摊系数超过了30%，但公摊面积到底应该设定为多少才算合理，我国现有的法律法规没有对公摊系数设定上限。公摊面积一直处于法律的灰色地带。
在实际购房中，购房人发现，公摊面积中可能隐藏很多猫腻。
北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，在现实生活中公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。
中原地产首席分析师张大伟指出，有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外，还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业。
还有专家指出，公摊面积划分没有统一标准，哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费等只能由开发商说了算。另外，它衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收取，很多业主对不透明的公摊面积十分不满。
广东省体制改革研究会执行会长彭澎表示，普通购房者实际上搞不清楚公摊面积的大小，也不可能去丈量，而套内面积是实打实的拥有面积，按套内面积计价可以减少“猫腻”。
专家称取消公摊是从供给端解绑
商品房公摊面积争议，其实近几年从未间断，为什么合肥这次提出要“积极探索商品房销售按套内面积计价”呢？
在合肥举行全市房地产工作专题会议之前的7月底，合肥统计局发布了《2023年上半年全市房地产开发运行情况分析》（以下简称《情况分析》），展示了合肥房地产市场的现状。《情况分析》显示，2023年上半年，合肥市商品房销售面积652.95万平方米，同比下降15.9%，较一季度和去年同期分别扩大0.8和3个百分点，已连续下降18个月。
“销售市场支撑减弱，商品房销售持续下滑”，是合肥对于该市房地产市场需求端的最新研判。另外，《情况分析》提到，前7个月，预计全市新增项目57个，同比减少10个，新增项目贡献将进一步减弱。去年下半年月均成交量在114万平方米左右，今年上半年月均成交接近110万平方米，后期若没有规模项目推盘入市，下半年销售难以大幅回升。
销售维艰之下，合肥市今年减少了供地数量。中指院数据显示，2023年1-6月，合肥市区推出涉宅用地规划建筑面积344.15万平方米，同比下滑53.7%；成交规划建筑面积250.4万平方米，同比下滑53.5%；土地出让金258.7亿元，同比下滑40.7%。
这是合肥出台探索取消公摊等10条举措落地的大背景。事实上，除了探索取消公摊外，合肥还提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”、大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”等一系列重磅举措。
河南省商业经济学会副秘书长胡钰对记者表示，多地纷纷推出房地产新政，但优惠和激励措施大都集中在契税补贴，降低利率、首付比例等消费端，合肥探索“取消公摊 ”则是从供给端解绑，通过供给端改革刺激房地产市场消费，以提振消费信心，拉动房地产市场走出低谷。
易居研究院研究总监严跃进认为，合肥最新出台房地产举措中，对于购房者影响比较大的，就是探索按套内面积计价的政策，“可以实实在在地减少购房成本，使得房率增加。”
多省市探索商品房套内计价方式
除合肥表态，积极探索“商品房销售按套内面积计价”外，多地已进行类似探索。
2007年10月1日，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户。按照规定，以后广州市民买房只需要计算套内面积就可以了，无需再管建筑面积。
2008年，北京市公布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》并明确规定，新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。
2019年，住房城乡建设部公示的《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。不过，在此后公示版本的征求意见稿中，已未见上述表述。
2022年8月，内蒙古住建厅针对内蒙古自治区政协委员王凤华提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》进行回复时也指出：“我厅将取消‘公摊面积’的建议，列为近期亟须修订的立法项目建议上报住房城乡建设部。”
▲内蒙古住建厅对于政协委员提案的答复。 图片来源/红星新闻
此外，近年来也有地方对公摊面积标注进行规范。2021年，山东省住建厅发布相关通知，要求自2021年6月1日起，签订商品房买卖合时，应按照《山东省商品房销售条例》有关规定，将房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确（若储藏室、车位、车库按个销售，应在合同中单独约定），并约定面积差异处理方式。
专家：短期难以大规模实行套内计价
虽然近年来，社会上有关取消公摊的呼声越来越高。但有专家认为，目前尚看不到取消公摊面积政策全面落地的趋势。“现在外界仅是谈论，即使政策最终落地，也会先行试点，因为需要考虑整个房地产市场价格体系稳定问题。”
58安居客工作人员张波认为，从大趋势来看，取消公摊面积、并按套内面积来计价是个方向，但取消“公摊面积”短期难落地。“全面推进存在一定的阻力。”他说，如果计价体系立即从建筑面积调整到套内面积，将会带来一系列问题。
一方面建面大于套内面积，直接换算将导致房屋单价上涨，房价将出现非正常波动。另外，由于不同类型的房屋得房率差别大，更容易引发市场对房价理解的偏差；同时，计价方式的变化并不只影响房产交易，且还要影响到后续如物业费计价收取等问题。
日前中银证券发布研报称：“我们认为取消公摊面积不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。”该研报认为，取消公摊需要改革完善相关配套制度，实施难度较大，周期较长，同时也面临“取消公摊面积后，开发商或最大化压缩公共区域以节约成本”等问题。
中银证券的研报认为，取消公摊面积收费是趋势，但仍需要逐步过渡，目前可先从部分城市开始试点、合理控制比例，增加透明度等方面入手。
“解决公摊面积问题的关键在于，改变商品房销售计价方式以及促进公摊部分公开透明。”王玉臣向记者表示，要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明，并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。”王玉臣表示。
安徽省房地产研究会秘书长汪远认为，按照套内面积售房后，公摊部分的成本会折算成房价，这样房屋单价会有波动，但是整体房屋总价不会改变。一名房企营销人士表示，取消公摊实际上对于开发商的建造成本以及房价并没有太大影响。若取消公摊，产品设计能力更强的房企在市场上将更具优势。
上游新闻据正观新闻、华夏时报、澎湃新闻、每日经济新闻、红星新闻、新快报、国是直通车等综合
编辑：杨波
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